«Вот вы все пишете, что цены на недвижимость должны падать, а они не падают! Когда уже упадут?» – в личке таких сообщений становится все больше.
Люди следят за понравившимися новостройками и недоумевают, где евродвушки по 1100? Да, метр в больших трехкомнатных «по тысяче» найти не проблема, а вот ценник метра в компактных квартирах зашкаливает.
Евродвушки (поясним для тех, кто давно не следит за трендами) – это бывшие однокомнатные квартиры площадью 42-58 квадратных метров, в которых иначе запроектированы стояки. И бывшая комната превращена в кухню-гостиную, а экс-кухня – в небольшую отдельную спальню. Формат востребован у одиноких, и пар. И даже у молодых с ребенком, ограниченных в средствах и воспринимающих этот вариант как стартовую квартиру.
Собственно, этот формат в принципе самый популярный – демографическая структура в стране такая, что среди потенциальных покупателей львиная доля – перечисленные категории, ограниченные в средствах. Чуть меньше семей с двумя детьми – они (если так же ограничены в средствах) обычно выбирают компактные евротрешки.
А если что-то популярно, то почему не продавать дороже? Рассмотрим на примерах ЖК Айрона – одного из немногочисленных застройщиков, который не скрывает ценник.
ЖК «Минский квартал». 1-комнатные квартиры 43 м2 тут по 1350 долларов за метр при разовой оплате (итого $58050). Евродвушки 43 м2 – 1400 долларов ($60200).
По 1150 долларов за квадратный метр – евротрешки. Но они 70м2 – ($ 80500).
ЖК «Матвеевский». Компактная евродвушка 47-56 м2 – 1300 долларов (61100-72800). 2-комнатные квартиры от 63м2 – 1150 долларов (от 72450).
Внимательные ищущие новостройки не могут не заметить – тут квартира меньшей площади может стоить дороже, чем полноценная двушка. Казалось бы, планировки и там и там неплохие.
В чем логика?
Да такая же, по которой квартиры на первом этаже дешевле, чем на верхних. Выше спрос – выше цены. В Минске спрос сконцентрирован на маленьких квартирах. И застройщик элегантно выкрутился, предложив не самые продаваемые площади дешевле самых продаваемых.
В большинстве проектов, которые ценник не (лидер по обсуждаемости тут А-100, скрывающий от широкой общественности ценник на Новую Боровую), он плюс/минус такой же – 1250-1450 за квадрат в «евродвушке», чтобы квартира «итого», в зависимости от площади, умещалась в диапазон 58-72 тысячи. Именно этот диапазон востребован.
Понятно, что людей со всей суммой на руках не много. Но покупательскую активность поддерживают партнерские кредитные программы. Они есть практически у всех застройщиков. Да, чтобы докредитоваться, нужно иметь хорошую белую зарплату – и докредитовывается большинство на сумму, не превышающую 20 тысяч долларов.
Пока есть кредиты, ждать от застройщиков подвижек по цене не стоит. Впереди у них «тощие» годы, и бизнес сделает все, чтобы войти в них с накопленным жирком.
А «тощий» год может начаться внезапно – никто не знает, сколько еще продержится кредитование новостроек. И что еще может в стране произойти в принципе.
Но логика и тут проста – когда возможность докредитовываться пропадет, необходимость продаж не исчезнет – застройщики будут вынуждены нащупывать тот ценник, который основная целевая аудитория будет готова платить. Скорее всего, это будет минус 8-15 тысяч от нынешнего. А значит, метр в условной евродвушке должен снизиться с 1300-1400 до 1150- 1250.
Но когда это произойдет, и последним ли будет это дно – вопрос открытый.
И еще стоит помнить, что 1000 – это себестоимость метра в некоторых проектах. Они способны будут выживать при ценнике в 1150. Но снижение до себестоимости могут не пережить.
Редакция может не разделять мнение автора.
